夫洛畔筑城，凌然雄踞中原；洛北雒阳，光武火焰冲天。遥指官渡之地，千岁烽烟；近察邙洛之间，风云百年。白马寺里华严，温和清秀罗汉；有伽蓝执戟杆，胜韦驮金刚胆。盖非人间而在人间，正气者也！乃白马负经伴腾兰，传道也矣！
——金学孟《洛阳赋》
今天以金学孟老师的《洛阳赋》为开篇，进而聊一聊洛阳的房地产市场。
年的洛阳房地产市场关键词
1、自贸区
年8月31日，党中央、国务院决定设立中国（河南）自由贸易试验区，涵盖郑州、开封、洛阳三个片区。
洛阳自贸片区占地26.66平方公里，位于洛阳地理位置最核心，片区将重点发展装备制造、机器人、新材料等高端制造业以及研发设计、电子商务、服务外包、国际文化旅游、文化创意、文化贸易、文化展示等现代服务业，提升装备制造业转型升级能力和国际产能合作能力，打造国际智能制造合作示范区，推进华夏历史文明重要传承区建设。
年洛阳自贸片区开始发力，重大利好影响一波楼市行情.
2、地铁
年6月16日，由中信重工与中国铁建重工集团联合研制的，应用于洛阳地铁建设的首台盾构机“牡丹号”正式下线；年日，洛阳地铁1号线工程全程正式开工建设……
“地铁一响，黄金万两”不只是说说，同样是利好影响楼市一波行情。
3、地王
年10月30日，保利地产以总价15.2亿元拿下西工区白马集团所属棉麻路以东、规划芳林路两侧亩居住用地，折合单价万/亩，该地块成为洛阳年度“地王”。
地王的职责是什么？掩护过去的地王和现在的房价，然后静静等待新的地王出现。
4、调控加码
年5月10日，洛阳继续加码调控政策，主要内容为：各开发企业在售项目以5月9日之前的签约均价为基准价，再售房源不得高于该基准价格。
调控加码只能说明一点问题洛阳房地产市场非常燥热。
诸多因素叠加在一起，最终结果：年洛阳房价猛涨40%-60%，甚至一度出现无房可卖的情况。
洛阳基本情况
1、位置
洛阳位于河南省西部，距离省会郑州KM，东西长约公里，南北宽约公里。横跨黄河中下游南北两岸，东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河，与焦作接壤，南与平顶山、南阳相连。
2、面积
洛阳总面积1.52万平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里；常住总人口.30万人，其中市辖区常住人口有.77万人。
3、文化旅游
洛阳是中国重要的国际化旅游城市，有世界地质公园两家：黛眉山世界地质公园，伏牛山世界地质公园，5A级景区5家，4A级景区15家，3A级景区16家，3A级以上景区数目位居全国之首。
洛阳地图▼（图片来自网络）
4、定位
1）副中心
年12月26日，国家发改委印发《促进中部地区崛起“十三五”规划》，正式批复郑州建设国家中心城市，《规划》提出建设洛阳等国家区域中心城市。
年12月28日，国务院正式批复《中原城市群发展规划》，规划正式将中原城市群由河南的9座地级市扩充为河南、山西、山东、安徽、河北5省30座城市。
中原城市群▼
中原城市群名单▼
中原城市群的获批，中部城市迎来发展机遇；洛阳作为作为副中心，受中原城市群战略红利最突出。
2）自由贸易区
自贸区是我国继经济特区、经济开发区、保税区之后为了适应深化改革开放而设立特殊的政策区，与此前设立经济特区不同的是，经济特区和开发区主要侧重于政策优惠，而自贸区设立的主旨是消除政策性障碍，提高投资贸易和便利程度。
洛阳自贸区范围▼
洛阳经济基本面
1、GDP总额
-洛阳GDP总额（数据来源：统计局）▼
1）洛阳是河南省除了郑州以外，经济发展最好的的城市。
2）截止到年洛阳GDP增速为8.6%，较几年钱的增速有所降低，但是依然保持较高的增长率，特别是年洛阳GDP为亿元，增速为16.3%，自贸区、中原城市群等的重大红利优势凸显。
2、人口总量
-洛阳人口总量（数据来源：统计局）▼
截止年年末，洛阳市总人口为万，其中男性万，占总人口51.11%；女性人口.75万人，占总人口的48.89%，常住人口为万，净增5.8万人，同比增长0.85%。
城市维持在万人左右，增长率0.8%左右，每年净增约5万人，增长速度缓慢。
3、人均可支配收入与产业比例
洛阳的人均可支配收入与产业比例（数据来源：统计局）▼
1）洛阳人均可支配收入，名列全省前茅，城市消费潜力大。
2）第二产业的比重正在慢慢减少，第三产业的比重正在慢慢增加。
总结：洛阳为河南自由贸易区，国家二级的交通枢纽城市，中原城市群副中心城市，城市发展经济好。
洛阳房地产一二级市场
1、土地市场
任泽平说：房价长期看人口、中期看土地、短期看金融。
-洛阳土地供应与成交情况走势▼
洛阳土地成交走势▼
洛阳的常住人口每年增长约5万人，土地供应却是减少，加上又遇到利好，最终的结果是年房价猛涨。
1）年为洛阳土地最为火爆时期，整体出现历史新高，当年也是“地王”频出的一年，但是从年至今洛阳土地市场非常低迷。
2）年上半年，洛阳楼市销售火爆，整体出现无房可售的情况，因此土地市场吃紧，下半年洛阳市政府加大土地投入。
2、销售市场
年洛阳整体市场供不应求。
-洛阳楼市季度供销以及-洛阳住宅市场销售面积▼
洛阳楼市整体走势以及洛阳住宅销售面积▼
1）年住宅供应面积为.03万㎡，同比年减少12.45%；年住宅去化面积.06万㎡，同比年减少53.25%。（年为洛阳强烈去库存时期，年住宅库存减少万㎡，年住宅库存减少万㎡）
年，洛阳无论是供应量还是去化量相比较年都在减少。
3、价格市场
年洛阳房地产市场整体均价为元/m，同比年(元/m)增加15.73%，其中住宅均价元/m，同比年(元/m)增14.79%，非住宅均价元/m，同比年(元/m)增加11.85%。
洛阳房价走势▼
上面的一组数据是官方公布的数据，具有一定的参考性，实际情况洛阳的房价涨幅速度非常快，猛涨40%-60%。
洛龙区在这一轮涨势最为迅速，三个月的时间房价从五千多蹦到八千多，甚至是九千多，最重要的原因是无房可售。
洛阳房价猛涨40%-60%的主要原因：主要源于政策红利，其一是自贸区红利，其二是地铁红利，再加上库存量少，最终的结果就是房价猛涨。
城市规划
1、城市规划以“一主四副多组团”的发展格局下，发展规划中明确：强化中心城区经济规模和人口规模，提升功能，带动周边城镇发展，提高区域辐射力，“一核”即是都市核心区。
2、巩固提升洛阳中原城市群副中心城市地位，提升全国性交通枢纽、产业创新中心、区域开放平台等战略定位和功能，积极谋划推动洛阳与济源、三门峡、平顶山等豫西城市联动互动发展，依托交通干线，布局建设若干特色突出的产业发展廊道。
洛阳市各个行政区▼
洛阳市各个行政区加权打分▼
综合情况来看洛龙区、涧西区、西工区都是非常不错的区域。
个案分析
洛阳的项目非常多，先看一下年12月洛阳各区域重点项目的监控。
年12月洛阳重点监控房价▼
看看洛阳的房价，是不是发现洛阳的有钱人还是非常多？价格也比你想象的要高？
保利建业香槟国际
说到了河南一哥建业，在郑州不怎么拿地，却重仓洛阳：
先后合作项目：涧西区遇驾沟村亩改造、高新区孙旗屯村亩整体改造、嵩县县城东北部亩改造开发、6.09亿元收购道北鼎城项目40%股权计亩后续开发(更名建业定鼎府)、远见水岸后续亩开发合作。同时签约小镇项目:伊川县江左镇亩田园综合体项目、栾川县0亩旅居新城、宜阳县亩香鹿山镇体育文化特色小镇。
年上半年建业龙城项目打响洛阳市场第一枪，该项目3月18日开盘，上演千人抢房大战开盘即清盘；保利建业香槟项目4月22日开盘，除了千人抢房之外，均价更是达到10元/㎡，彻底将洛阳房价推上新高度。
洛阳保利建业香槟国际效果图▼
洛阳保利建业香槟国际位于古城路与长兴街交汇处。总占地面积98亩，总建筑面积为32.17万㎡，容积率4.09，为保利和建业合作的精装修项目，年4月22日10万/㎡开盘一炮走红，然后趁着洛阳房地产市场大热一鼓作气，目前状态已经是尾盘了。
总结：洛阳作为国际化的旅游城市，房地产市场容量大，刚需产品占主导，并且逐渐向改善产品演变。
年受到去库存影响，库存进一步降低，年处于调控时期，会有所波动。
那么洛阳房产值得投资吗？
后记
经济学家任泽平说过一段话：
“为什么一线城市的房价涨幅这么高？就是因为我们在控制大城市人口，积极发展小城市，区域均衡发展的城市化指导思想下，土地向三四线、中西部倾斜，人口向大的都市圈集聚，导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离，供需错配，一二线房价过高，三四线库存过高，这是根本的原因！”
无独有偶年年初绿地集团董事长张玉良说:
“我们也希望在战术上赚一波行情，在三四线城市做一批短平快的项目，贡献千亿计的（销售）规模！”
张玉良也明确表示这会是一笔断线操作：“大部分三四线城市是不可持续的！”
而米宅也曾多次发文表示：
年三四线城市市场的“繁荣”部分原因是一二线城市的调控溢出，大部分三四线城市面临人口流出、老龄化等问题，其支撑房地产市场的长期动力不足。短期决定房价的可以是政策，长期一定是城市、人口、轨交、经济、产业、供需等大势。
先要记住一句话：除了环北京、环上海、环深圳之外的部分三四线城市，其它地方三四五线城市的房产只有居住属性，没有投资属性，更无金融属性。
因此，如果是为了自住的需求，尤其是洛阳作为一个旅游性城市，可结合自身情况，选择一套高品质舒适的项目足矣。
至于投资，切记谨慎、谨慎、谨慎！
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